1. 개인적으로 우리나라 부동산은 채권과 비슷한 성격을 가지고 있다고 봄

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2. 그 이유가 우리나라는 전세라는 개념이 존재하기 때문임

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3. 또한 우리나라 부동산 대출은 미국과는 달리 변동금리 대출이 80%에 가깝기 때문에 더욱 더 금리에 영향을 많이 받음

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4. 미국은 고정금리 대출이 90%를 차지함

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5. 우쨌든 22년 인플레이션으로 인해 미 연준이 금리를 최대치로 인상했고 이에 발 맞춰서 우리나라 한국은행도 금리 인상을 실시함

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6. 이에 따라 22년도는 외환위기 이후 최대치의 가격 하락 폭을 기록함

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7. 이는 명백히 우리나라 부동산이 채권, 특히나 듀레이션이 긴 채권과 연동된다고 볼 수 있음. 혹은 나스닥과도 비견

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8. 요즘 부동산 가격 흐름을 보면 더욱 더 확연해짐

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9. 나스닥 M7 이 잘 나가는 와중에, 특히나 여기서도 AI와 관련된 엔비디아나 메타 등은 최고가를 경신, 반면 테슬라나 애플은 타 M7에 비해 힘을 못씀

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10. 부동산도 마찬가지임. 압구정이나 반포 같은 입지 좋은 곳은 최고가를 갱신하고 있으나 지방 부동산 및 젊은 세대들이 많은 투자를 했던 노도강은 하락을 변치 못하고 있음

11. 이는 앞으로도 지속될 것이라고 생각함. 입지와 매물에 따라서 가격의 격차가 커질 것이라고 생각함.

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12. 또한 과거처럼 전반적인 부동산 가격의 급격한 우상향을 기대하기는 어려울 것으로 예상됨

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13. 그러나 결국에는 미국 연준 및 한국은행은 금리인하를 할 것이며 이는 부동산에 온기를 불어넣어 줄 수 있음

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14. 하지만 변수가 있음. 유가와 경기침체임

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15. 오일 가격이 오르면 원화는 약해짐

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16. 사실 경제가 좋아서 현재 일부 부동산이 오르는게 아님. 원화 가치가 떨어져서 오르는거고 입지가 좋은 부동산들은 이를 겨우 헷지해주는거일 수도 있음

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17. 문제는 유가가 현재 가격 레벨 아래로 떨어지기 쉽지 않다는 거임

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18. 현재 SPR은 약 40년만의 최저치를 기록하고 있음

19. 또한 미국은 현재 가격에서 SPR을 충전 함으로써 하방을 막아주고 있음

20. 중동 또한 재정균형유가를 고려하더라도 현재 진행중인 자발적 감산을 철회할 이유가 없음

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21. 즉, 고유가가 한동안 이어질 가능성이 높다는 얘기임.

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22. 또한 하반기에는 라니냐 가능성으로 인해 공급 차질이 생길 문제가 있음

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23. 이렇듯 높은 유가는 우리나라 국내 수입 물가를 높이는 주요 원인임

24. 이러한 높은 물가는 내수 부진으로 이어질 가능성이 높음

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25. 그러므로 고유가로 인해 국내수입물가가 지속적으로 높다면 금리가 예상보다 쉽사리 내려가지 않을 가능성이 높으며, 내려가더라도 그 폭은 예전과 같이 크지 않을 것으로 예상됨

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26. 이에 따라 듀레이션이 긴 채권 및 나스닥과 비슷한 성격을 가지고 있는 우리나라 부동산의 가격은 지역별로 큰 차별화를 보일 수 있으며 과거와 같이 급격한 가격 상승을 기대하기는 어려울 수 있으며 하락 할 가능성도 높음.

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27. 물론 공급 부족은 가격에 영향을 줄 거임

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28. 특히나 서울 중심지는 가격의 하방을 지지해 줄 것으로 예상함

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29. 하지만 대부분의 사람들이 공급부족에만 관심을 가지고 고금리의 지속과 경기 침체에 대한 문제를 과소평가하는 것으로 보임

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30. 지금까지 장단기 금리 역전시 기간이 짧을 수록 경기 침체의 기간은 짧았고, 장단기 금리 역전이 길 수록 경기 침체도 길었음

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31. 현재는 약 500일이 넘어가면서 60년대 이후 가장 긴 장단기 금리 역전 현상을 보이고 있음

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32. 또한 현재의 역전 기간은 심각한 경기 침체를 보였던 74년과 08년과 비슷함

* 그 이외는 대공황임;

33. 역사는 그대로 반복되지 않으나 리듬은 반복된다고 했던가

34. 현재 장기간 이어지고 있는 장단기 금리 역전은 향후 장기간의 경기침체가 발생할 수 있다는 것을 암시함. 경기 침체시 부동산도 하락을 피할 수는 없음

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35.  많은 사람들이 공급부족에만 관심을 가지고 부동산의 장기 상승을 예견하지만 긴 그림을 본다면 고금리의 지속, 경기침체 등으로도 인해 가격이 지지부진하거나 하락할 가능성도 있다는 것을 배제하면 안됨

36. 결과적으로 나는 폭락론자가 아님. 다만, 현재 넘쳐나는 공급부족의 두려움에서 벗어나 잠시 숨을 돌린채 한발자국 물러나 투자의 시계열을 늘릴 필요가 있다라고 말하고 싶음